空き家対策特措法 概要


 現在、空家は全国約 820 万戸(平成 25 年)、401 の自治体が空家条例を制定(平成 26 年 10 月)している。


特措法のあらまし


 自治体の長は、放置できない空き家を持ち主に命じて、改善することができる。

持ち主が改善しない場合、自治体の長は持ち主にかわり改善することができ、費用を持ち主に請求できる。

持ち主が不明の場合、自治体の長が改善することができる。ただし、課税台帳、不動産登記、現場をよく調査してからでなければならない。

放置できない空き家(特定空き家)についての具体例、基準。




空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報



概要



定義

「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物 であって居住その他の使用がなされていないことが常 態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着 する物を含む。)をいう。
ただし、国又は地方公共団 体が所有し、又は管理するものを除く。(2 条 1 項) 

「特定空家等」とは、
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③ 適切な管理が行われないことにより 著しく景観を損なっている状態 
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために 放置することが不適切である状態 にある空家等をいう。(2 条 2 項)

国による基本指針の策定・市町村による計画の策定等

○ 国土交通大臣及び総務大臣は、空家等に関する施策の基本指針を策定(5 条)
○ 市町村は、国の基本指針に即した、空家等対策計画を策定(6 条)・協議会を設置(7 条)
○ 都道府県は、市町村に対して技術的な助言、市町村相互間の連絡調整等必要な援助(8 条)

空家等についての情報収集

○ 市町村長は、
・ 法律で規定する限度において、空家等への調査(9 条)
・ 空家等の所有者等を把握するために固定資産税情報の内部利用(10 条) 等が可能
○ 市町村は、空家等に関するデータベースの整備等を行うよう努力(11 条)

特定空家等に対する措置(※)

特定空家等に対しては、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言又は指導、勧告、命令が可能。
さらに、要件が明確化された行政代執行の方法により強制執行が可能。(14 条)


空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針【概要】

一 空家等に関する施策の実施に関する基本的な事項

1 本基本指針の背景

(1)空家等の現状
(2)空家等対策の基本的な考え方

①基本的な考え方

・所有者等に第一義的な管理責任

・住民に最も身近な市町村による空家等対策の実施の重要性 等

②市町村の役割

・空家等対策の体制整備

・空家等対策計画の作成、必要な措置の実施 等

③都道府県の役割

・空家等対策計画の作成・実施等に関する市町村への必要な援助の実施 等

④国の役割

・特定空家等対策に関するガイドラインの策定

・必要な財政上の措置・税制上の措置の実施 等

2 実施体制の整備

(1)市町村内の関係部局による連携体制

(2)協議会の組織

(3)空家等の所有者等及び周辺住民からの相談体制の整備


3 空家等の実態把握

(1)市町村内の空家等の所在等の把握

(2)空家等の所有者等の特定及び意向の把握

(3)空家等の所有者等に関する情報を把握する手段

・固定資産税情報の内部利用 等

4 空家等に関するデータベースの整備等

5 空家等対策計画の作成

6 空家等及びその跡地の活用の促進

7 特定空家等に対する措置の促進

ガイドラインを参照しつつ、「特定空家等」の対策を推進

8 空家等に関する対策の実施に必要な財政上・税制上の措置

(1)財政上の措置

(2)税制上の措置

・市町村長による必要な措置の勧告を受けた「特定空家等」に対する固定資産税等の住宅用地特例の解除


二 空家等対策計画に関する事項

1 効果的な空家等対策計画の作成の推進
2 空家等対策計画に定める事項
(1)空家等に関する対策の対象とする地区及び対象とする空家等の種類
その他の空家等に関する対策に関する基本的な方針
・重点対象地区の設定、空家等対策の優先順位の明示 等
(2)計画期間
・既存の計画や調査の実施年との整合性の確保 等
(3)空家等の調査に関する事項
・対象地区、期間、対象など調査内容及び方法の記載 等
(4)所有者等による空家等の適切な管理の促進に関する事項
(5)空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進に関する事項
(6)特定空家等に対する措置その他の特定空家等への対処に関する事項
(7)住民等からの空家等に関する相談への対応に関する事項
(8)空家等に関する対策の実施体制に関する事項
・各部局の役割分担、組織体制、窓口連絡先などの記載 等
(9)その他空家等に関する対策の実施に関し必要な事項
・対策の効果の検証、その結果を踏まえた計画の見直し方針 等
3 空家等対策計画の公表等



三 その他空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するために必要な事項

1 空家等の所有者等の意識の涵養と理解増進
2 空家等に対する他法令による諸規制等
3 空家等の増加抑制策、利活用施策、除却等に対する支援施策

「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)【概要】

第1章 空家等に対する対応

1.法に定義される「空家等」及び「特定空家等」
2.具体の事案に対する措置の検討
(1)「特定空家等」と認められる空家等に対して法の規定を適用した場合の効果等
・固定資産税等の住宅用地特例に関する措置
(2)行政関与の要否の判断
(3)他の法令等に基づく諸制度との関係
3.所有者等の特定

第2章 「特定空家等に対する措置」を講ずるに際して参考となる事項

・「特定空家等に関する措置」を講ずるか否かについては、(1)を参
考に、(2)及び(3)に示す事項を勘案して、総合的に判断。
(1)「特定空家等」の判断の参考となる基準
・空家等の物的状態の判断に際して参考となる基準を別紙に示す。
(2)周辺の建築物や通行人等に対し悪影響をもたらすおそれがあるか否か
(3)悪影響の程度と危険等の切迫性

第3章 特定空家等に対する措置

1.適切な管理が行われていない空家等の所有者等の事情の把握

2.「特定空家等に対する措置」の事前準備
(1)立入調査
・明示的な拒否があった場合に、物理的強制力を行使してまで立入調査をすることはできない。
・空家等を損壊させるようなことのない範囲内での立入調査は許容され得る。
(2)データベース(台帳等)の整備と関係部局への情報提供
・税務部局に対し、空家等施策担当部局から常に「特定空家等」に係る最新情報を提供
(3)特定空家等に関係する権利者との調整
・抵当権等が設定されていた場合でも、命令等を行うに当たっては、関係権利者と必ずしも調整を行う必要はない。

3.特定空家等の所有者等への助言又は指導
(1)特定空家等の所有者等への告知
(2)措置の内容等の検討

4.特定空家等の所有者等への勧告
(1)勧告の実施
・固定資産税等の住宅用地特例から除外されることを示すべき。
・勧告は書面で行う。
・措置の内容は、規制目的を達成するために必要かつ合理的な範囲内
(2)関係部局への情報提供

5.特定空家等の所有者等への命令
(1)所有者等への事前の通知
(2)所有者等による公開による意見聴取の請求
(3)公開による意見の聴取
(4)命令の実施
・命令は書面で行う。
(5)標識の設置その他国土交通省令・総務省令で定める方法による公示

6.特定空家等に係る代執行
(1)実体的要件の明確化
(2)手続的要件
(3)非常の場合又は危険切迫の場合
(4)執行責任者の証票の携帯及び呈示
(5)代執行の対象となる特定空家等の中の動産の取扱い
(6)費用の徴収

7.過失なく措置を命ぜられるべき者を確知することができない場合
(1)「過失がなくて」「確知することができない」場合
・不動産登記簿情報、固定資産税情報等を活用せずに、所有者等を特定できなかった場合、「過失がない」とは言い難い。
(2)事前の公告
(3)代執行の対象となる特定空家等の中の動産の取扱い
(4)費用の徴収
・義務者が後で判明したときは、その者から費用を徴収できる。

8.必要な措置が講じられた場合の対応
・所有者等が、勧告又は命令に係る措置を実施し、当該勧告又は命令が撤回された場合、固定資産税等の住宅用地特例の要件を満たす家屋の敷地は、特例の適用対象となる。

ガイドライン 〔別紙1〕~〔別紙4〕の概要

※安全面、衛生面、景観面、その他、放置できない状況の基準、事例。

〔別紙1〕 そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

1.建築物が著しく保安上危険となるおそれがある。
(1)建築物が倒壊等するおそれがある。
イ 建築物の著しい傾斜
・基礎に不同沈下がある ・柱が傾斜している 等
ロ 建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等
・基礎が破損又は変形している ・土台が腐朽又は破損している 等
(2)屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある。
・屋根が変形している ・屋根ふき材が剥落している
・壁体を貫通する穴が生じている ・看板、給湯設備等が転倒している
・屋外階段、バルコニーが腐食、破損又は脱落している 等


2.擁壁が老朽化し危険となるおそれがある。
・擁壁表面に水がしみ出し、流出している 等


〔別紙2〕 そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

(1)建築物又は設備等の破損等が原因で、以下の状態にある。
・吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況である。
・浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
・排水等の流出による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。


(2)ごみ等の放置、不法投棄が原因で、以下の状態にある。
・ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている。
・ごみ等の放置、不法投棄により、多数のねずみ、はえ、蚊等が発生し、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている。

※監視カメラによる不法投棄防止

〔別紙3〕 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

(1)適切な管理が行われていない結果、既存の景観ルールに著しく適合していない状態となっている。
・景観法に基づき景観計画を策定している場合において、当該景観計画に定める建築物又は工作物の形態意匠等の制限に著しく適合していない状態となっている。
・地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態となっている。 等

(2)その他、以下のような状態にあり、周囲の景観と著しく不調和な状態である。
・屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている。
・多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
・立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。 等



〔別紙4〕 その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

(1)立木が原因で、以下の状態にある。
・立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている。 等

(2)空家等に住みついた動物等が原因で、以下の状態にある。
・動物のふん尿その他の汚物の放置により、臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
・シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。 等

(3)建築物等の不適切な管理が原因で、以下の状態にある。
・門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている。 等

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法令・告示

財政上の措置及び税制上の措置等(第15条関係)

参考

■空家等対策に係る関連施策等 (一覧) (個票)

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●空き家住宅情報サイト(外部リンク) 全国


一般社団法人 すまいづくりセンター連合会 サイト 
平成26年度予算(補助金約120億円) 全国 
当連合会は、平成6年に任意団体の「すまいづくりまちづくりセンター連絡協議会」として設立され、平成20年8月に有限責任中間法人化、平成21年3月に一般社団法人化された団体です。
 行政と連携しつつ良好な住宅・建築・まちづくりを推進するために、全国各地に公益法人等(以下、「すまいづくりまちづくりセンター」といいます。)が設立されています。 
 東京都は日野市1件のみ まちづくり部都市計画課計画係

空き家の有効活用等に関する情報提供


 


 




・建築基準法第10条第3項に基づく命令・行政代執行による撤去






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NPO法人 空き家コンシェルジュ 奈良県




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まちづくり協議会 検索すると地域ごとにあちこちある

小平市

・小平市駅周辺地区まちづくり協議会補助金交付要綱 サイト

・近な地区のまちづくりを進めてみませんか サイト 市役所


一級建築士、技術士、再開発プランナー、不動産鑑定士、不動産コンサルタント、弁護士などを派遣できます

(財団法人東京都防災・建築まちづくりセンターに登録されている、まちづくり専門家です)


東大和市

・東大和市街づくり条例 サイト 市役所



武蔵村山市

・地区まちづくり協議会 サイト 市役所 

・新青梅街道沿道地区まちづくり協議会 サイト 市役所 平成25年の原案

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特定非営利活動法人まちづくりGIFT All Rights  サイト

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小平市役所 サイト

電話:042-341-1211(代表)


6/1 9:30 小平市役所>地域安全課へ電話


Q 「危険な空き家については、どこへ連絡すればいいのでしょうか?」

A 「危険な空き家などあれば、近隣の方が直接、市役所の受付へ電話していただければ、現地を確認し対応いたします。」


Q 「自宅の敷地内に空き家があるのですが、すぐに市役所から通知とか来るのでしょうか?」

A 「近隣の住民から苦情がないかぎり、今のところ小平市から連絡する予定はありません。」



「小平 市 空き 家 等の 適 正 な管 理 に関 す る条 例」 PDF

(情 報 提供 )
第4 条 市 民 等 は、 第 2条 第 3号 ア か らエ ま での い ずれ か の 状態 に ある 空 き家 等 を 発見 したと き は、 速 やか に 市 長に そ の情 報 を提 供 す るよ う 努め な けれ ば な らな い 。



東大和市 サイト

電話:042-563-2111(代表)


6/1 10:30 東大和市>防災安全課 へ電話

Q 「危険な空き家については、どこへ連絡すればいいのでしょうか?」

A 「市役所に電話していただければ、防災安全課が対応いたします。」



Q 「自宅の敷地内に4件貸家があり1軒だけ貸している場合、残り3軒は空き家として課税されるのでしょうか?」

A 「空き家として課税するかどうかは現地調査をして決めています。
今のところは、いきなり空き家だからといって連絡なしに税金が上がることはありません。」



Q 「空き家があるのですが、親名義で、親が痴呆症で施設に入っているため動かせないで困っている」

A 「弁護士に相談され成年後見人をつけて解決したケースがあります。」



Q 「人が住んでいる危険な家屋の場合はどうしているのですか?」

A 「その都度、話し合いで対応しています。」



協働のまちづくり PDF

 都市づくりを着実に進めるためには、そこで活動する人たち(市民・NPO(非営利組織)・企業等=市民)が、まちづくりを自分たちの問題として捉え、長期にわたって継続的に取組んで行くことが大切です。

市民と行政が協力し、それぞれの立場で役割を果たしながら都市づくりを進める体制づくりに努め、都市づくりの理念に掲げた、市民と行政による協働の都市づくりを推進します。

(情報の共有化)

市民参加のまちづくりの前提となる、情報提供の一層の充実を図り、市民と行政が情報を共有できる仕組みづくりに努めます。

●市民には、正確で分かりやすい情報が容易に得られるよう、情報の内容、表現、提供方法
を工夫します。

●計画策定段階から情報を提供するなど、情報提供の充実を図ります。

●様々な分野の専門知識を持つ市民から、都市づくりに関する情報の提供を受ける仕組みづくりを検討します。


武蔵村山市 サイト

電話:042-565-1111(代表)


6/1 11時 武蔵村山市役所 > 防災安全課 に電話

Q 「危険な空き家についての連絡先はどちらでしょうか?」

A 「市役所に電話していただければ、防災安全課が対応します。

 いま担当は席をはずしておりますが、どのようなご用件でしょうか?」




Q 「市で弁護士や税理士の紹介や相談窓口ってありますか?」

A 「市役所の秘書広報課で承っています。

 詳細は分かりかねますが、月に一度予約制で相談会があると聞いてます。」



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固定資産税

空家対策により28年度から固定資産税が最大4.2倍アップも


平成27年度税制改正で空家対策により一定の空家等の土地に対する固定資産税・都市計画税が増税となります。

現在、住宅用地の特例として、

・200㎡以下
固定資産税 1/6
都市計画税 1/3

・200㎡超
固定資産税 1/3
都市計画税 2/3

という減額措置がありますが、一定の空家等(=特定空家等)の土地は、この特例の対象外となります。

そうすると、今まで土地の固定資産税・都市計画税の負担を減らすために空家でも残していたのが、この特例がなくなるため、取り壊す動きも出てくるかと思います。

今回の空家対策のターゲットとなる「特定空家等」とは、


(1)そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(2)著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(3)適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
(4)周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

にあると認められる空家等をいいます。

この根拠となる「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、平成27年2月26日に施行されており、特定空家等に対する措置は平成27年5月26日から施行されます。

 固定資産税と都市計画税は1月1日時点で判断されるため、平成28年度分から増税になる可能性があります。


 さて、この特例の除外により、土地の固定資産税が1/6になる特例がなくなるため、最大6倍になると思っていたのですが、資産税の担当者から「最大でも4.2倍」と教えてもらいました。

これは、70%の負担調整措置があるからですね。

ざっくり言うと、6倍×70%=最大4.2倍となるとのことでした(もちろん、この負担調整措置がなくなれば、最大6倍なのかもしれませんが、27年度税制改正では特にそのような改正は見込まれていません)。

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